律师简介

　　朱丹律师，金融学本科学历，大学英语六级。秉承忠于事实、忠于法律的执业理念，真诚待人，勤勉敬业，办案认真负责。专注于处理合同纠纷、公司法律事务等。

　　

　　

　　案情简介

　　2014年，委托人刘某分两次向某开发商支付房屋认购定金共7万元，拟购买城东大道某小区房屋一套，但之后双方未签订商品房买卖合同。后因开发商欠傅某借款未还，傅某申请财产保全查封了该房屋，刘某遂提出退还认购定金，开发商称无钱可退，但可以继续履行。经三方协商，傅某同意在收取50万元房款后申请解封，刘某遂将50万购房款全部支付给傅某，但傅某收款后并未申请法院解封，此后该房屋又被其他多名债权人申请轮候查封。开发商承诺会将房屋交付给刘某，2018年8月双方签订商品房买卖合同，刘某付清余下全部款项、办理交房手续并装修入住。因房屋一直未解封无法办理产权登记，刘某遂到本所寻求帮助。

　　承办意见

　　承办律师朱丹在分析案情后，认为有三种方案：第一种是起诉开发商要求办证，同时将傅某列为被告要求其协助解封，风险是房屋已被傅某查封，且还有其他人轮候查封;第二种是起诉开发商以及傅某要求解除合同退还房款，但开发商没有偿还能力，法院也可能判决傅某不承担责任;第三种是逐个提出执行异议，排除掉所有查封后再起诉开发商要求办证，但轮候查封有十几个，过程太过繁琐。后经全所律师讨论后，承办律师决定直接起诉开发商和傅某要求办证。

　　

　　法院判决

　　一审中，承办人主张刘某已付清房款，刘某与开发商、傅某的三方协议有利于债务的清结且不损害他人的合法权益，其他债权人的轮候查封尚未正式生效，刘某是无过错的购房人，其物权期待权应受到法律保护，且并不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益。一审法院认为刘某的诉讼请求本质上系对已查封的房屋进行确权以及对保全行为存在异议，应当通过执行异议来主张权利，因此判决驳回刘某的诉讼请求。刘某提起上诉，二审法院采纳了承办律师的观点，改判支持了刘某的诉讼请求。

　　

　　律师点评

　　在不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的情况下，人民法院允许被保全人对保全财产进行处分;轮候查封具有确保轮候查封债权人能够取得首封债权人从查封物变价款受偿后剩余部分的作用，若首封债权人就查封物受偿后无剩余，则轮候查封债权人的轮候查封并无实际法益。